時代正在經(jīng)歷一場巨變，以科技+智能引領(lǐng)的新技術(shù)風(fēng)暴，正在狂卷整個行業(yè)，數(shù)字化是地產(chǎn)行業(yè)一個逃不過的話題，“數(shù)字化、科技創(chuàng)新，對于房企來說，已經(jīng)到了一個必須去面對的時刻”，另外云計算、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等新技術(shù)的滲透，也給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了諸多變革提升的機(jī)遇。

房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

隨著人口紅利模式的變化，房地產(chǎn)、科技這兩大行業(yè)共同面臨著從增量市場向存量市場，從建設(shè)模式向運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)變。城鎮(zhèn)化是推動房地產(chǎn)增量需求的主要動力。伴隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入中后期，城鎮(zhèn)化率逐步放緩，城鎮(zhèn)人口增速明顯下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2018年我國城鎮(zhèn)化率為59.58%，而城鎮(zhèn)人口增速從2001年的4.7%下降到了2018年的2.2%。結(jié)合美國、日本等國際經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率到達(dá)80%左右是較成熟的水平。因此，中國城鎮(zhèn)化仍有10%~20%的提升空間。未來10年左右，新房開發(fā)和銷售額將維持在高位，但增速會逐步放緩。

圖1：城鎮(zhèn)化進(jìn)入尾聲階段，增量開發(fā)增速放緩

數(shù)據(jù)來源：中國國家統(tǒng)計局

圖2：城鎮(zhèn)人口增速下滑

增量開發(fā)業(yè)務(wù)的長期增長空間有限，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要尋找新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，而存量資產(chǎn)運(yùn)營代表了未來趨勢。然而行業(yè)進(jìn)入存量化階段、需求端升級以及金融去杠桿等三大變革趨勢，也給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一系列挑戰(zhàn)。

在行業(yè)規(guī)模增長普遍放緩的大背景下，部分房企試圖通過多元化的戰(zhàn)略布局彌補(bǔ)主營業(yè)務(wù)單一化的不足。而產(chǎn)業(yè)互聯(lián)和智慧科技帶來的行業(yè)升級迭代，更是給房地產(chǎn)企業(yè)和科技企業(yè)提供了全新的發(fā)展機(jī)遇。

隨著5G時代的到來，互聯(lián)網(wǎng)+、智慧城市、物聯(lián)網(wǎng)等領(lǐng)域?qū)@得更進(jìn)一步的發(fā)展；用戶對于互聯(lián)網(wǎng)的需求將不局限于人與人之間、人與物之間連通的范疇，而將是全方位、多樣化的。而房地產(chǎn)領(lǐng)域也將通過5G技術(shù)的運(yùn)用，實現(xiàn)不同場景的融合與連通，滿足更加精細(xì)化、多元化的消費(fèi)需求。

由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需要尋找新的業(yè)務(wù)增長動力，并積極推動業(yè)務(wù)創(chuàng)新，以實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。積極擁抱新技術(shù)，推進(jìn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型，是房地產(chǎn)企業(yè)重塑增長和業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的必然選擇。

房地產(chǎn)數(shù)字化需經(jīng)階段

第一階段：內(nèi)部管理的信息化

對于大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，在龐大的組織規(guī)模和復(fù)雜的業(yè)務(wù)體系下，采用信息化手段來支撐企業(yè)的組織管控、內(nèi)部協(xié)同、業(yè)務(wù)決策等環(huán)節(jié)是必不可少的。例如，總部需要通過信息化系統(tǒng)快速了解某個分公司項目的成本投入和銷售進(jìn)展等數(shù)據(jù)，及時做出相關(guān)決策。

內(nèi)部管理的信息化，包括人力、財務(wù)、OA等后臺管理模塊，以及以項目管理為核心的業(yè)務(wù)管理模塊，兩者相互協(xié)同。在項目管理方面，通過對項目計劃、成本、銷售等流程的標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)據(jù)化管理，可以實現(xiàn)對項目進(jìn)展和關(guān)鍵指標(biāo)的精細(xì)化和實時監(jiān)控，提升項目收益的可控性，管控好現(xiàn)金流。

最終，通過信息化可以實現(xiàn)內(nèi)部管理的標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)務(wù)的規(guī)范化以及財務(wù)業(yè)務(wù)的一體化，提升企業(yè)經(jīng)營管理水平。

第二階段：業(yè)務(wù)場景的在線化

業(yè)務(wù)場景的在線化，包括內(nèi)部經(jīng)營管理在線化，以及與終端客戶和供應(yīng)商的在線化連接和交互。在線化的價值在于通過在線連接的實時交互提升內(nèi)外部協(xié)同效率，積累業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，并創(chuàng)新服務(wù)模式。

首先，在線化實現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)營管理和外部業(yè)務(wù)場景的實時連接，數(shù)據(jù)反饋實時同步，提升內(nèi)外部協(xié)同效率。例如，在智慧供應(yīng)鏈體系下，企業(yè)與供應(yīng)商實時在線連接，實現(xiàn)項目采購尋源、供需匹配、招投標(biāo)及項目協(xié)同等流程的快速協(xié)同，提升采購效率和反應(yīng)速度。

其次，在線化的業(yè)務(wù)場景天然是數(shù)據(jù)化的，可以實時沉淀業(yè)務(wù)交互數(shù)據(jù)。信息化階段，各個系統(tǒng)數(shù)據(jù)和業(yè)務(wù)鏈各環(huán)節(jié)數(shù)據(jù)是割裂的，與前端業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性不足，數(shù)據(jù)的價值得不到最大化利用。在線化打破這種割裂關(guān)系，使得業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)可以實時積累。

此外 ，在線化也是一種服務(wù)模式創(chuàng)新。隨著購物、餐飲、出行等領(lǐng)域在線化平臺服務(wù)商崛起和成熟，C端客戶行為習(xí)慣早已完成了在線化的轉(zhuǎn)變，這種趨勢統(tǒng)一滲透到房地產(chǎn)領(lǐng)域。為了順應(yīng)終端客戶需求和行為模式的變化，實現(xiàn)與終端客戶的在線化觸達(dá)和服務(wù)，必須要進(jìn)行服務(wù)的在線化。

房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)是與C端客戶產(chǎn)生直接交互的節(jié)點(diǎn)。在智慧案場的場景，售樓處的在線化可以實現(xiàn)與客戶的線上觸達(dá)，通過APP、小程序等移動端支撐線上開盤等場景，滿足客戶的在線化需求；通過對接銀行等購房相關(guān)配套外部服務(wù)商系統(tǒng)，可以在案場更好地服務(wù)客戶，縮減從客戶看房到交易的轉(zhuǎn)化流程，提升銷售轉(zhuǎn)化率；通過對接二手房經(jīng)紀(jì)人，實現(xiàn)銷售渠道的拓展，提升去化速度。

第三階段：智能化

數(shù)字化轉(zhuǎn)型下，基于各業(yè)務(wù)系統(tǒng)和渠道場景的信息化和在線化，可以建立統(tǒng)一的客戶數(shù)據(jù)運(yùn)營平臺，通過挖掘客戶數(shù)據(jù)價值建立客戶畫像和觸達(dá)渠道以支撐精準(zhǔn)營銷，提升客戶體驗。

整體而言，目前房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的數(shù)字化應(yīng)用還處于在線化的起步階段，距離智能化的應(yīng)用還有相當(dāng)長的一段距離。

數(shù)字化如何促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從開發(fā)業(yè)務(wù)向存量資產(chǎn)運(yùn)營和服務(wù)轉(zhuǎn)型，數(shù)字化是實現(xiàn)這種業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的重要能力支撐。所以我們需要做好準(zhǔn)備，全面擁抱房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)字化變革。那么，數(shù)字化到底能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來什么促進(jìn)？下面我們通過房地產(chǎn)全生命周期的數(shù)字化績效模型（Digital Benefits across the asset lifecycle）來了解下。這個模型圍繞“數(shù)字化資產(chǎn)組合”策略，涵蓋項目、規(guī)劃、設(shè)計、建造、運(yùn)營與更新五個環(huán)節(jié)。

一.投資組合策略（Portfolio strategy）

1.數(shù)字驅(qū)動的投資策略改善決策與回報

在戰(zhàn)略層面上，數(shù)字世界有助于更好的決策，并有效應(yīng)對不確定因素。因此，信息的獲取和協(xié)調(diào)將至關(guān)重要。

數(shù)據(jù)能夠更好地支持投資決策，但需要對員工新技能的發(fā)展和聘用進(jìn)行戰(zhàn)略性投資，還需要對投資組合中的資產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)?、?zhàn)略性的技術(shù)投資。

2.投資組合績效分析可以節(jié)省運(yùn)營成本

由于投資組合中的資產(chǎn)可能跨越不同時代，并且包含許多遺留的系統(tǒng)和技術(shù)。因此，如何實現(xiàn)項目改進(jìn)與資源分配的最優(yōu)化，將是一場艱苦的斗爭。

采取戰(zhàn)略性和綜合性的資產(chǎn)績效監(jiān)測手段，將建立一個單一的、可信的數(shù)據(jù)源。而將大量數(shù)據(jù)集中起來，將能夠發(fā)現(xiàn)趨勢，并允許對整個資產(chǎn)組合進(jìn)行預(yù)測分析。總而言之，這將有助于重新制定決策，無論是在效率提升和成本節(jié)約方面，還是在滿足組織管理目標(biāo)方面。

二.項目規(guī)劃（Project planning）

項目規(guī)劃主要涉及：新型合作伙伴的參與，使項目交付和結(jié)果更優(yōu)化；大數(shù)據(jù)分析和可視化技術(shù)幫助更好地選址；使用數(shù)字化形成獨(dú)特性。

1.新型合作伙伴的參與，使項目交付和結(jié)果更優(yōu)化

在許多地產(chǎn)項目中，有效的社區(qū)參與是成功的關(guān)鍵，否則可能因為公眾反對而造成昂貴的延誤，并造成重大的聲譽(yù)風(fēng)險。在城市規(guī)劃方面，傳統(tǒng)的面對面社區(qū)參與不能忽視，但數(shù)字工具則提升了居民的參與程度。

2.大數(shù)據(jù)分析和可視化技術(shù)幫助更好地選址

為項目選擇正確的位置，并了解該地點(diǎn)的限制因素，對任何新的地產(chǎn)開發(fā)項目都至關(guān)重要。新型可視化技術(shù)和數(shù)字分析方法正在改進(jìn)地產(chǎn)選址過程。

3.使用數(shù)字化形成獨(dú)特性

在競爭激烈的全球房地產(chǎn)市場中，數(shù)字化是一個關(guān)鍵的制勝因素。在功能上，這意味著高速、可靠的互聯(lián)網(wǎng)，以及生活和工作之間更稱心如意的無縫連接。從經(jīng)驗上看，采用數(shù)字化平臺、工具和服務(wù)可以大大提高用戶體驗，從而幫他們更好地發(fā)揮想象力和創(chuàng)造的熱情。

三.設(shè)計+工程（Design + engineering）

數(shù)字化的設(shè)計+工程意味著：更快、更便宜、更精確的現(xiàn)有條件建模，以及通過數(shù)字化設(shè)計模擬來改善未來的用戶體驗。

1.更快、更便宜、更精確的建模

對建筑進(jìn)行高質(zhì)量的改造和翻新，需要對建筑建立詳細(xì)和準(zhǔn)確的理解。傳統(tǒng)的現(xiàn)場測量方式費(fèi)時費(fèi)力，而通過人力將照片轉(zhuǎn)化為2D圖紙或3D模型，則需要耗費(fèi)無數(shù)工時。與此同時，機(jī)載激光雷達(dá)掃描等方法則可大幅節(jié)省成本。

2.數(shù)字化設(shè)計模擬改善未來的用戶體驗

在建筑物、區(qū)域或城市規(guī)劃方面，通過傳統(tǒng)的原型搭建來對設(shè)計方案進(jìn)行測試是耗時和昂貴的，現(xiàn)在很少被使用。研究表明，高達(dá)52％的項目成本超支來自設(shè)計過程中的錯誤、變更和遺漏造成的返工。現(xiàn)在，通過環(huán)境傳感器和在線數(shù)據(jù)采集，已經(jīng)能夠生成大量數(shù)據(jù)，從而提高統(tǒng)計模型和模擬的預(yù)測能力。同時，GIS系統(tǒng)能夠進(jìn)行基于地理分析，可帶來清晰的設(shè)計靈活性和可視化效果。

四.施工+裝修（Construction + fit-out）

數(shù)字化的施工+裝修能夠帶來：更快、更具成本優(yōu)勢、更準(zhǔn)確的項目交付；流程虛擬化在設(shè)計、工程與施工之間實現(xiàn)更有效的過渡；更安全、更智能的施工。

1.更快、更具成本優(yōu)勢、更準(zhǔn)確的項目交付

云端BIM平臺創(chuàng)建了一個單一的統(tǒng)一模型，使得設(shè)計團(tuán)隊和業(yè)主/決策者能夠在項目實施的任何階段實時訪問。這個共享模型將項目規(guī)劃、設(shè)計、工程、施工規(guī)劃和建模連接起來，并實現(xiàn)了建筑的可視化和數(shù)字化建造。而在施工前階段，BIM軟件的使用，可以更容易、更快速地實現(xiàn)總承包商、施工方和監(jiān)理人員之間的溝通。與此同時，3D和4D可視化技術(shù)還可實現(xiàn)物流和調(diào)度效率的優(yōu)化，以及更快、更準(zhǔn)確的定價。

2.流程虛擬化在設(shè)計、工程與施工之間實現(xiàn)更有效的過渡

打造復(fù)雜的建筑需要大量團(tuán)隊之間的認(rèn)真協(xié)作。使用傳統(tǒng)的2D繪圖技術(shù)，會使各團(tuán)隊之間的協(xié)作出現(xiàn)各種問題，需要耗時的往返協(xié)調(diào)，并常常導(dǎo)致錯誤和延遲。但是，隨著數(shù)字和虛擬工具（如BIM、AR/VR）的使用，這些問題正在得到解決。

3.更安全、更智能的施工

物聯(lián)網(wǎng)、傳感器和大數(shù)據(jù)的應(yīng)用有助于降低施工現(xiàn)場風(fēng)險。根據(jù)美國職業(yè)安全與衛(wèi)生管理局的統(tǒng)計，美國每年工傷死亡人數(shù)中，建筑業(yè)占到了21％。新技術(shù)則可以實時跟蹤施工現(xiàn)場人員、工具和材料的位置等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，有助于減少傷亡。例如，可穿戴設(shè)備可以用來監(jiān)測工作人員的位置、心率和體溫，以幫助現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)安全隱患并快速響應(yīng)。同時，機(jī)器和設(shè)備遠(yuǎn)程信息處理可以獲取并傳輸關(guān)鍵性能數(shù)據(jù)，以便于對其進(jìn)行管理和維護(hù)升級。

五.資產(chǎn)運(yùn)營（Asset operations）

數(shù)字化的資產(chǎn)運(yùn)營涵蓋四個方面：通過數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施和流程，改造資產(chǎn)運(yùn)營方式；了解用戶體驗；通過開放式建筑系統(tǒng)提高靈活性和集成度；數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生新的增值服務(wù)。

1.通過數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施和流程，改造資產(chǎn)運(yùn)營方式

對業(yè)主和用戶而言，最大限度地提高建筑物的性能和價值至關(guān)重要。最優(yōu)效果需要穩(wěn)定的交互性數(shù)據(jù)和靈活的智能網(wǎng)絡(luò)。然而，遺憾的是，傳統(tǒng)的基礎(chǔ)設(shè)施中通常由許多特定的“黑匣子”系統(tǒng)組成，這些系統(tǒng)數(shù)據(jù)很難共享，導(dǎo)致在現(xiàn)有建筑中，很難使用靈活的智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

2.了解用戶體驗

提高員工體驗，有助于提高員工的工作效率和員工留存率。例如，80％的受訪者表示“辦公室的整體潔凈度”很重要，但只有50％的受訪者對此表示滿意。從“無線網(wǎng)絡(luò)質(zhì)量”到“辦公室內(nèi)部設(shè)計和布局”等許多指標(biāo)，都呈現(xiàn)相同的趨勢。

3.通過開放式建筑系統(tǒng)提高靈活性和集成度

目前許多供應(yīng)商為物業(yè)運(yùn)營提供黑箱式的專有解決方案，這在一開始似乎是正確的資本投資，但在物業(yè)的整個生命周期中，最終都與業(yè)主、用戶和管理者息息相關(guān)。

4.數(shù)字化基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)生新的增值服務(wù)

業(yè)主和開發(fā)商一直在爭取租戶，就像企業(yè)爭奪優(yōu)秀人才一樣。競爭激烈的市場意味著他們在建筑場所中提供的經(jīng)驗和服務(wù)的質(zhì)量將越來越重要。最近相關(guān)受訪者表示：“我們最重要的工作是：為每天在建筑物中工作的25萬人提供服務(wù)。我們不是用我們擁有的平方英尺來定義自己，而是使用這些空間的25萬人和我們?nèi)绾胃玫貪M足他們的需求。”

六.資產(chǎn)更新（Asset renewal）

資產(chǎn)更新主要涉及：廣泛的投資組合意味著更智能的資產(chǎn)更新；在線平臺推進(jìn)有價值廢舊材料的共享、銷售與再利用；通過數(shù)字化知識平臺來實現(xiàn)項目更新的簡化。

1.廣泛的投資組合意味著更智能的資產(chǎn)更新

在龐大而復(fù)雜的投資組合中，關(guān)于資產(chǎn)更新計劃和現(xiàn)場優(yōu)先排序的戰(zhàn)略決策至關(guān)重要。無法訪問正確的數(shù)據(jù)或無法有效管理和查詢數(shù)據(jù)可能導(dǎo)致次優(yōu)資產(chǎn)和估值。在最壞的情況下，由于對現(xiàn)有問題不明確或缺乏解決方案，則可能導(dǎo)致危險或致命的現(xiàn)場狀況。

2.在線平臺推進(jìn)有價值廢舊材料的共享、銷售與再利用

建筑業(yè)是全球最大的原材料消費(fèi)行業(yè)，每年使用30億噸以上的原材料，其中，鋼材消耗占全球鋼鐵生產(chǎn)量的50％。據(jù)世界經(jīng)濟(jì)論壇的觀點(diǎn)，“采用循環(huán)經(jīng)濟(jì)，可大大提高全球建筑行業(yè)的生產(chǎn)力，每年至少節(jié)省1000億美元。”

3.通過數(shù)字化知識平臺來實現(xiàn)項目更新的簡化

對于擁有大型地產(chǎn)投資組合的所有者來說，與眾多的建筑師、設(shè)計師、工程師和承包商進(jìn)行本地、跨區(qū)域或全球性的合作，數(shù)據(jù)一致性可能是一個挑戰(zhàn)。對于擁有全球和流動化員工隊伍的公司來說，這一點(diǎn)尤其顯著。因為這些公司的員工會在多個地方呆上一段時間，想要在任何地方都有同樣的生產(chǎn)率和舒適體驗。“全球流動勞動力將從2014年的13.2億人，占全球勞動力的37.4％，增長到2020年的17.5億，占全球勞動力的42.0％。”